¿Qué es un Fideicomiso Inmobiliario?

En el artículo anterior se desarrolló el concepto y funcionalidad del fideicomiso. Pero a su vez, hay distintas variantes del mismo, destacándose una en particular: el fideicomiso inmobiliario.

Es una herramienta mediante la cual una persona, que hará las veces de fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de ciertos bienes a otro fiduciario. Este último estará obligado a ejercerla en favor de aquél que sea apuntado como beneficiario y finalmente transmitirlo al cumplimiento de una condición o plazo al fiduciante, fideicomiso o beneficiario. El proceso es ventajoso debido a numerosas características.

Este contrato es apto, por ejemplo, para utilizar fondos de terceros al desarrollar emprendimientos inmobiliarios. El papel del fiduciante lo cumplen los inversores, que proveerán los fondos para comprar el terreno y afrontar los costos de la obra.

El fiduciario, por su parte, recibe el dominio de los fondos con algunas tareas como comprar el inmueble, luego inscribirlo de forma temporal y condicionada a su nombre, y finalmente llevar adelante el emprendimiento según los lineamientos establecidos en el anteproyecto. Al finalizar las obras proyectadas, el inmueble es afectado por el Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, se deberá transmitir el dominio de las unidades al beneficiario que corresponda.

Si bien el fideicomiso es una herramienta útil, no implica de por sí una garantía total frente a otras posibilidades para la inversión inmobiliaria. Más bien, debe estar estructurado para lograr los objetivos a conseguir. Pero dadas sus características, puede ser muy beneficioso por muchas razones, como por ejemplo:

• A diferencia de los llamados “consorcios al costo”, el patrimonio entregado en garantía es inembargable, ya que está aislado y protegido por ser un bien fideicomitido y por tanto constituye un patrimonio separado del personal de los involucrados, tanto fiduciante como fiduciario. El patrimonio del fideicomiso no es atacable por acreedores particulares de las partes, sino que solo responde a las deudas generadas por el propio negocio.
• Supone la creación de un ámbito extrajudicial para resolver conflictos potenciales.
• Al alinear los intereses de los inversores y del desarrollador, todos se benefician si se cumple lo estipulado en el contrato, y a la inversa, todos resultarán damnificados si no se cumple.
• Da la posibilidad de sumarse a un negocio desde el principio, sin conflictos heredados ni pasivos ocultos.
• Una vez terminada la obra, el costo de las unidades se reflejará en dólares. Si bien los componentes correspondientes al terreno son en esa moneda, los costos de la obra serán en pesos, y si bien es dado que se incrementarán estos últimos conforme avance el proyecto, difícilmente tengan la misma apreciación que el dólar.
• Las eventuales contingencias del proyecto (reclamos impositivos, laborales, etc.) no aparecen en balances de los fiduciantes, lo cual es una ventaja desde el punto de vista contable.
• Los derechos fiduciarios tienen la característica de ser negociables.
• Futuras operaciones pueden estar garantizadas con el mismo patrimonio sin necesidad de un nuevo fideicomiso.